El impago de los gastos de la comunidad es algo que por desgracia existe con bastante frecuencia. El problema se incrementa, en estos tiempos de crisis, afectando dicho estado de morosidad, al resto de copropietarios los cuales deben de hacer frente a los pagos comunitarios afectando , en mayor medida cuando la comunidad está formada por pocos propietarios.
Un propietario moroso es aquel que tienen deudas pendientes con la comunidad de propietarios a la cual pertenece, no habiendo realizado sus pagos comunitarios ya sean respecto al pago de las cuotas comunitarias como a otros gastos como pueden ser derramas u otros gastos extraordinarios.
Morosidad en la comunidad de propietarios
Cabe destacar que cuando existe una deuda pendiente, con la comunidad de propietarios, el responsable del pago de los gastos de la comunidad siempre será el propietario de la vivienda y nunca el arrendatario o cesionario, independientemente de lo que se haya pactado en el contrato.
Cuando un inquilino deja de pagar sus cuotas el propietario, pierde una serie de derechos es decir:
Abogada y Mediadora en Huesca
1.- El derecho de voto: el propietario moroso podrá asistir a las juntas de propietarios con derecho de voz, pero sin voto, hasta que no haya consignado las cantidades reclamadas.
2.- Privar al moroso del uso de elementos comunes no esenciales, Tanto el propietario moroso como las personas que ocupen la vivienda, podrán utilizar los elementos comunes, sin embargo, no obstante, existe la posibilidad de privar a al propietarios e inquilino del uso de determinados elementos comunes, sobre todo cuando esta posibilidad viene expuesta en los estatutos de la comunidad.
El artículo 21, de la LPH, hace referencia a las medidas disuasorias frente al impago en las Comunidades de propietarios. El objetivo de estas nuevas medidas es tratar de persuadir a los propietarios de cumplir sus obligaciones de pago de todos los gastos ordinarios y extraordinarios y, que contribuyan a la aportación del fondo de reserva.
Para conseguir estos fines se otorga a las comunidades a través de la celebración de la Junta de propietarios, de una capacidad sancionadora para actuar contra el moroso privándole, al mismo tiempo, del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio como son jardines, zonas de recreo o piscinas, o bien instalaciones comunes de una manera temporal , y permitiendo que se puedan incluir en los Estatutos, lo cual al implicar la modificación del Título constitutivo requerirá para su constancia la unanimidad.
¿ Cuál es el proceso para reclamar una deuda:?
La nueva regulación del proceso monitorio en especial para la reclamación de deudas comunitarias permite que se puedan, acudir en principio a medidas o acuerdos extrajudiciales utilizando l
1.- La mediación o el arbitraje, desde mi punto de vista profesional, considero que es necesario que se haya aprobado en la comunidad los acuerdos pactados con el deudor, se firme un compromiso de pago en su caso, con un calendario de pagos e importes, pudiendo añadir los gastos en los que haya incurrido la comunidad para su reclamación.
Es decir, siempre debemos intentar solucionarlo primero por la vía del diálogo, evitando así caer en un proceso judicial.
2.- En caso de que no sea fructífera esta vía extrajudicial, lo más sencillo es reclamar la deuda a través de la Petición inicial de Procedimiento Monitorio. En este caso, si la cantidad no supera los 2.000 euros, no se requiere abogado ni procurador, aunque es recomendable que el proceso esté asesorado por un abogado.
El precitado artículo 21 de la L. P. H, permite, reclamar las deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio hasta el momento de su notificación. Y establecer los intereses moratorios.
Cuando el deudor se oponga o no conteste a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas sin necesidad de que el acreedor preste caución.
Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, así como los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán cargo del deudor tanto si atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
Las cantidades adeudadas a la comunidad por el propietario moroso tiene preferencia de cobro frente a la hipoteca o embargos, siempre que las cuotas impagadas respondan a las del año en curso y los 3 años anteriores por esto es muy importante proceder a siempre que se pueda a la Anotación de embargo en le Registro de la Propiedad a efectos futuros, así como a la expedición Certificado de deuda por el Administrador de fincas.
Marta García Hasta
Abogada y Mediadora en Huesca
