Hasta hace poco cuando se firmaba una hipoteca, el Banco disponía en la escritura que todos los gastos de la constitución y cancelación de la hipoteca fuesen abonados por los clientes. entre dichos gastos, se encontraban los gastos de Notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría, esta cláusula que imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, salvo que se probara por el Banco que había sido una cláusula negociada con el cliente, era una cláusula abusiva y por tanto los Juzgados declaraban su nulidad.
Devolución de los gastos de Hipoteca
El Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de 23 de enero de 2019 estableció que una vez declarada nula la cláusula “gastos de hipoteca“, solo procedía la devolución al consumidor de parte de dichos gastos, estableciendo que el consumidor tenía derecho a que se le devolvieran.
Abogada y Mediadora en Huesca
El criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca viene marcado por distintas sentencias dictada por el Tribunal Supremo que siguen manteniendo el mismo criterio.
Lo primero es que se declare abusiva la cláusula relacionada con los gastos del préstamo hipotecario que atribuye el pago en exclusiva al prestatario/consumidor y posteriormente, la devolución de los gastos de hipoteca a favor de los consumidores viene siendo interpretado de la siguiente manera.
Una vez que se declare nula por abusiva la cláusula de los gastos de la hipoteca, hay que solicitar su devolución y según los criterios actuales, le corresponderá a cada parte el pago de los siguientes conceptos:
GASTOS A CARGO DEL CONSUMIDOR:
1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.
2.- El 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
GASTOS A CARGO DEL BANCO:
1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.
2.- El 100% de los gastos de GESTORÍA.
3.- El 100% de los gastos del REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
4.- El 100% de los gastos de TASACIÓN.
Ante la disparidad de criterios seguidos por los tribunales de justicia españoles, respecto al plazo para solicitar su devolución, se han planteado distintas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea , sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores para que se pronuncie sobre la existencia o no de un plazo de prescripción para ejercitar la acción de restitución de las cantidades abonadas por gastos en los préstamos hipotecarios y en caso de existir cuál sería la fecha de comienzo de dicho plazo.
Criterio TJUE para devolución de Gastos de Hipoteca
Habida cuenta de las anteriores consideraciones, El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), considera que haya que resolver estas cuestiones prejudiciales, debiendo de interpretarse en el sentido de que se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.
Marta García Hasta
Abogada y Mediadora en Huesca
