Puede suceder cuando se va a comprar una vivienda o local, el nuevo adquiriente se encuentre con la desagradable sorpresa que el vendedor del inmueble, tiene deudas con la Comunidad de Propietarios por cuotas impagadas, ya sea por cuotas ordinarias o por cuotas extraordinarias o cualquier otro concepto.
La Ley de Propiedad Horizontal, establece el principio de solidaridad de deudas, tanto para al anterior dueño como para el nuevo. Por eso, resulta conveniente conocer que precauciones debemos observar cuando vayamos a comprar un inmueble y que es lo que establece la Ley, en el caso que existan deudas ya contraídas.
Responsabilidad solidaria por deudas con la Comunidad de Propietarios
Abogada y Mediadora en Huesca
La Ley en sus arts. 9 y 21, establece con meridiana claridad que es el vendedor de la vivienda, en principio, quien debe responder de las cuotas comunitarias anteriores a la venta del inmueble, ya que por el solo hecho de enajenar la vivienda, no se le exime del pago de las cuotas ya generadas.
Además de la responsabilidad del propietario-vendedor, la Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 9.1º.e, dispone que el comprador de la vivienda, responderá de las deudas anteriores a la escritura de compraventa, ya que la vivienda queda afecta automática y legalmente a las mismas, tanto de aquellas del año ya vencido en la anualidad en la que se compró el piso, más los tres años anteriores.
También se contempla que si el propietario-vendedor de la vivienda, no comunica al Secretario o a cualquier miembro de la Junta de la Comunidad de Propietarios, los datos del nuevo adquiriente y el hecho de haber efectuado una transmisión del inmueble, sucederá que el vendedor pasará a ser deudor solidario de las cuotas de la Comunidad de Propietarios que vayan venciendo después de que se haya producido la transmisión del inmueble junto al nuevo adquirente.
Responsabilidad por deudas del vendedor de una vivienda
Es importante por lo tanto saber, que cuando vayamos a escriturar un inmueble, se debe hacer constar en la escritura que la vivienda o local se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar la cuantía que se adeude. Si no se aporta dicho certificado por el vendedor no se podrá otorgar la correspondiente escritura, salvo que el comprador le autorice a no hacerlo.
Es aconsejable pues, cuando vayamos a escriturar un inmueble, no exonerar nunca al vendedor de la obligación de presentar el certificado de estar al corriente de las deudas con la Comunidad de Propietarios. Dicho certificado debe ser expedido, en el plazo de siete días desde su solicitud por el administrador-secretario de la Comunidad de Propietarios, donde se certificará bien, que se encuentra al corriente de todos los pagos, bien que existe una determinada cuantía pendiente de pago.
Por último comentar que, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse por la vía judicial para el cobro de la deuda existente, tanto contra el anterior propietario de la vivienda como contra el actual, de forma individual o conjuntamente, ya que ambos, pueden responder solidariamente.
Existirá una responsabilidad solidaria por deudas con la Comunidad de Propietarios cuando el inmueble pertenezca a varias personas en copropiedad y hay una deuda por impago de los gastos comunes, la deuda es solidaria y la Comunidad podrá dirigirse para reclamar su importe contra todos los copropietarios o contra aquel que considere, reclamándole la totalidad.
Deudas del anterior propietario con la Comunidad
La obligación de pago de las cuotas de la Comunidad a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios.
La solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y, además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, como es la Comunidad, y la comunidad, podrá reclamarle al resto el pago de su participación.
En conclusión, la responsabilidad por deudas con la Comunidad de propietarios es solidaria. Puede demandarse a cualquiera de los copropietarios por la totalidad de la deuda, si bien es aconsejable demandar a todos los copropietarios si se quiere embargar el inmueble en el Registro de la Propiedad.
No se exige por el artículo 21 de la LPH que la notificación previa del acuerdo aprobatorio de la liquidación tenga que hacerse individualmente a todos y cada uno de los copropietarios sino en el domicilio designado por la propiedad o en la propia finca.
Marta García Hasta
Abogada y Mediadora en Huesca
Estimada Marta.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (leer https://www.mundojuridico.info/deudas-con-la-comunidad-del-anterior-propietario/ )
Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad, el piso o local adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.
Por tanto, el certificado de deudas debe referirse únicamente a la del año en curso y los 3 años anteriores, ya que posibles deudas anteriores corresponden sólo al que fuera propietario al generarse la deuda. Nunca al nuevo propietario. (leer el siguiente artículo, con jurisprudencia incl. https://www.mundojuridico.info/deudas-con-la-comunidad-cuando-el-deudor-y-el-titular-registral-son-distintos/ )
Lo más interesante que he leído en referencia a todo este tema es, sin duda, lo que marca el Colegio de Administradores de Fincas de Asturias: Respuesta a diez preguntas que se realizan los administradores de fincas al emitir un certificado de deuda cuando se vende un inmueble https://www.administradoresfincasasturias.es/preguntas-sobre-el-certificado-sobre-el-estado-de-deudas-de-las-comunidades-de-propietarios-851.html#
Un saludo.